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市橋二手房: 選二手房技巧、如何合理的選購二手房?買二手房, 巧用裝修判斷房子質量好、買二手房需知:購買二手房哪些環節能省錢?

發布時間:2019-04-06

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  很多人困擾于不知如何選購二手房,有怕買貴的、有怕被欺騙的、有怕買到有問題、有忌諱的二手房,今天和大家分享一下如何合理選購二手房,避免上述的問題。

  一、選擇區域

  購房城市已定之后,最重要的是對想購買區域的確定,價格相同樓盤,不同區域公共設施不同,對生活工作會帶來很多方便,主要考慮以下幾點:

  1、周邊設施

  有無大型購物中心、超市、酒店、飯店、醫院、學校等,對居住會帶來很大的方便。(可參考各大型購房網站)

  2、交通

  交通是否方便,有無直達火車站、城市中心區域等公共汽車、地鐵等設施。

  3、價格

  計算價格,重點是單價,總價、首付能承擔多少,月供能承擔多少。

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  二、尋找中介

  很多人想自己找房,而不用中介,其實這個想法是錯的,因為中介對于指定范圍內區域及樓盤情況較了解,而大部分上班族不論時間、精力都有限,并且中介也是對買房者的一個保障,很多人都是第一次買房,對于合同簽訂、貸款流程等各種事項流程達不到中介了解程度,所以買二手房一定要找中介。

  找中介注意事項:

  1、中介必須有實體店、有營業執照等各項合理執照。

  2、中介費問題,可以就具體的房源再商議。

  對于選定區域,提出自己的購房要求,中介會給推薦房源,一定注意多找幾家中介、多留幾家中介電話,只有這樣才能短時間了解本區域符合條件的好房源。

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  三、看房屋圖片問樓層

  中介按照購房者要求提供房源,不要急于去看房,先看圖片。即可節省沒必要的不符合要求的房源、也可節省體力,看圖也能看出很多問題,例如衛生間有窗戶的基本是把上的、客廳沒窗戶的只能是暗廳、兩室兩廳的臥室在同一個方向的大概是雙陽房、裝修情況在圖片里也能看的很清楚。

  問樓層:

  樓層很重要,多層高層有不同。一樓可能潮、可能廁所反水、可能沒陽光等;頂樓可能漏雨(防水好樓房除外)等。


  四、實地看房

  看好圖片后,覺得還不錯,價格能接受,就可以實地看房了,實地看房注意點:

  1、看小區

  a、要看是封閉小區、半封閉小區還是開放小區;

  b、看小區衛生、公共設施、是否人車分流、是否有停車場;

  c、注意學校、醫院、超市等距離;

  d、看小區附近有無高速路、高架橋、鐵路等設施,噪音肯定大;

  e、看小區旁邊有無政府機關、寺廟等;

  2、看房屋朝向

  房屋光線如何,有無遮擋。是否南北通透、是南廳還是北廳(冬季溫度北廳較南廳低2-4攝氏度)、是否三陽房(夏季溫度較高、通風效果差)、是否把山房。這些都要注意看。

  一般單價走勢:

  南北通透房南廳價格>北廳>把東山房>三陽房>把西山房。

  3、看樓道、電梯狀況

  可看到物業整體狀態,樓道臟、電梯臟、亂、差物業可能不負責。

  4、進屋看房

  一看裝修;

  二看窗戶,指打開窗戶,聽聲音,觀察有無噪音;

  三看房屋前后有無變壓器、房屋前后有無即將新建基礎設施,因為這會影響到未來可能有噪音的出現;

  四看是否目前有人住,小心兇宅。

  5、問中介

  一問最低價格;

  二問是否帶家具家電等;

  三問小區建設的時間;

  四問小區指定的學校;

  五問是否有尾款;

  六問房東是否已經將戶口遷至此房屋(如已經遷至此房屋需在購買時要求其遷出);

  最后問取暖物業等費用。

  6、問鄰居房屋情況

  找鄰居聊天,當你看好房之后,記得先別走,要在小區停留,找這里的老人聊聊天,問問小區物業怎么樣,問問這個房屋是否有問題,問問價格是否合理。

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  五、判斷技巧

  買二手房的時候,市面上大多都是裝修過的。涉及到裝修,肯定就存在很多裝修問題,這些裝修問題直接關系到房屋的質量。說到買房,二手房往往會比新房的驗收更加麻煩,因為二手房大多已經裝修好了,但是裝修中出現的問題同樣讓人防不勝防。那么,買二手房如何識別它的質量好壞呢?

  1、從房齡判斷二手房質量

  房屋的建筑年代是購房者比較關心的問題,房齡太老比較破舊,居住起來問題會很多。買房時,我們可以從房屋的外觀來大體判斷房屋的建筑年代和建筑構造等,還可以從房屋建筑年代的標識或房產證登記的建筑年代來識別。

  2、從房屋內部結構及裝修狀況看二手房質量

  二手房驗收時要了解清楚戶型是否合理,有沒有不適合居住的缺點;天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有脫皮等問題。另外,還要了解清楚裝修水平和程度如何,是否需要全部打掉,管線是否太多或者走線不合理。

  3、從房屋開裂情況看二手房質量

  仔細檢查房屋的地面和墻上有沒有裂縫,如果有裂縫,要看是什么樣的裂縫。若裂縫與墻角呈45°斜角或與橫梁垂直,說明該房屋有可能存在結構性質量問題。如果是與房間橫梁平行的裂縫,屬于質量問題,但問題不大。看承重墻是否有裂縫,若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后,表示該房屋存在安全隱患。

  4、從房屋的實際面積看二手房的質量

  二手房的準確面積包括建筑面積,使用面積和戶內的實際面積;產權證上一般標明的是建筑面積,但保險的辦法是實地測量一下房屋內從墻角到墻角的面積,即所謂的使用面積。

  5、從滲水漏水的問題看二手房質量

  在看房時要注意:屋面天溝積水、陽臺和衛生間地面倒水、陽臺雨后積水等都會造成樓地面滲偏,甚至造成糞便、污水倒灌。如果不小心買到這類房子,居住麻煩就大了,裝修改造也復雜。簡單的檢查方法是在衛生間和陽臺等處作一個排水試驗,即在此處澆上一些水,看是否能暢通無阻地排向出水口。

  6、從防水情況看二手房質量

  注意問小區現居住的人,或者在網上查閱相關的資料,看看小區的排水情況,是否一下雨就出現大量積水的情況。另外,看房屋內部墻面上是否有明顯的水漬水跡,是否存在墻壁起皮脫落的情況。如果存在,則說明這個房子防水情況不好,一下雨就會漏雨。這樣的房子是不能買的。

  7、從噪音大小上看二手房質量

  看看小區是否主干道、鐵路、高架橋等,留意周邊商鋪、小攤的數量及營業時間,看看是否嘈雜。很多的小區,都會做一些綠化隔離帶,用于降低噪音。居住的環境如果太過嘈雜,會影響居住的生活品質。買房的時候,一定要親自感受一下噪音的大小。

  8、從隔間效果看二手房質量

  房屋的隔音效果好不好,就會使人們無法好好休息,出現疲勞等癥狀。所以,買房前要檢查房屋的隔音效果。比如,可以在家試試能不能聽見走廊或樓梯的腳步聲,如果聽不到,才算是隔音房。

  9、從市政配套設施中看二手房質量

  供水,打開水龍頭觀察水的質量、水壓;供電,確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的尷尬,并檢查戶內外電線是否有老化的現象;有線電視,打開電視看一看圖像是否清楚,能收多少個臺的節目。

  除房子本身的質量問題之外,房屋的產權人及共有權人一定要清晰,購房者一定要了解清楚,避免產生糾紛。

  六、如何省錢

  很多購房者選擇購買二手房,就是因為二手房可以節約一些購房資金,而且二手房的賣家是個人房主,不像新房的賣家是開發商,購房者還可以和賣家討價。不過很多人都不擅長跟房主議價,因此,如果購房者買二手房想要省錢,首先要了解清楚,購買二手房哪些環節能省錢?

  1、找準買房時機

  找準二手房的購房時機也能買到好房,好時機主要看當前是買方市場還是賣方市場。如果是買方市場,則買方砍價還價的余地比較多,也有更多的時間精挑細選;如果是賣方市場,想討價還價就比較難了。因此在買房的時候,個人也要了解一下當前的市場情況,了解二手房交易是冷還是熱。

  2、貨比三家

  二手房的房源雖然不像新房的房源那么多,但是購房者在選購二手房的時候還是喲啊貨比三家,多看一些房源進行比較,想在某個區域買房,要了解整體范圍內房價情況,包括不同年代、不同戶型、不同樓層、不同物業等情況都要了解。充分掌握多方信息,多看房。如果碰到業主急于賣房的,則砍價的余地會比較大。

  3、選頂層和低層的房屋

  同一棟建筑的房屋也有不同的價格,一般喜歡購買低層和頂層房屋的朋友應該不會有很多的,很多樓盤在出售房屋的額時候低層和頂層的房屋價格也會便宜一些,二手房也同樣適用,如果想省錢又不介意樓層的朋友可以挑選這類型的房屋,也能節省一些錢的。

  4、選擇贈送面積多,得房率高的房屋

  有的房子會附送花園或者閣樓,這些贈送的面積不一定會寫入購房合同內,但是是自己可以使用的面積,相當于花同樣的錢,獲得了較大面積的房子,比較實惠。另外得房率比較高,說明房子的套內使用面積比較大,錢花在了刀刃上,而不至于使得較多的錢,花在了公攤面積部分。

  5、協商中介費

  很多二手房的房源都掌握在中介公司,購房者找一家正規的中介公司協助購買二手房也能省下不少的麻煩。中介費也不是固定的,中介費是可以與中介公司談的,讓中介公司讓利0.5%至1%,有的時候,也是可以實現的。如果是買賣雙方不通過中介進行交易,則可以免交中介費。

  6、從中介處索取一定的優惠以達到降低房價目地

  買二手房,進行按揭貸款,一般是中介公司幫忙進行操作。中介公司資源多,可以問問中介能否向銀行爭取到一定折扣的利率,如果可以的話,購房者也可以省一點錢。另外,問問中介人員是否可以少收一點中介費,比如少收0.5%或者將零頭抹去等。

  7、與房主協商價格

  如果是自己與二手房的房主進行房屋交易的,那么雙方也可以針對房款進行協商,但是也不要指望房東會低于市場價賣給你。因此在和房東商量價格時,只要房東誠心賣,沒有抬高價格,其它方面都符合您預期所要的,雙方就可以草簽合同了。

  8、選對付款方式

  如果購房者有能力全款買房則是很好不過。一方面可以節省時間成本省掉很多麻煩,另一方面,賣方資金回收快,尤其對急需用錢的業主議價空間很大。如果購房者需要貸款買房,盡量使用公積金貸款,公積金貸款利率5年以上是3.25%,相比商業貸款5年以上4.9%要低。

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