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如何選擇二手房?白云二手房具體分析以及交什么稅費?

發布時間:2019-04-02

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  買二手房很多人不知道怎么選都會找一些買過房有經驗的親戚朋友問一問,其實沒必要的,了解一些知識完全可以自己選擇,自己選的房子才是最好的。今天和大家分享一下如何選擇二手房。

       一、如何選擇二手房

  1. 選擇區域位置

  購房前了解一下所在城市的購房政策,多數城市都有限購政策了解清楚購房政策之后選擇合適的區域。區域選好了我們了解一下整個區域的大概情況和大致房價,先上網看看大概了解一下整個區域規和各個地方的大概價格,雖然同屬一個區域但是不同地方的發展時間、區域規劃、區域配套和離市中心距離都會影響這個地方的價格,不同的地方價格也就不一樣。了解清楚這個區域的情況和大概價格分布之后按照自己的首付預算、總價預算或者自身的需求選擇合適自己的位置。

  2. 選擇經紀人

  選擇好區域位置之后接下來就要選一個該地方的經紀人,選擇一個靠譜的經紀人會減少買房時間和交易過程中的麻煩。經紀人要選擇專業知識過硬做事認真負責對周圍的配套設施及規劃了解詳細的。優秀的經紀人很熟悉周圍的配套設施小區的情況和戶型,房產交易知識基本上問什么都能回答出來幫你解決問題,多找幾個經紀人對比一下就能判斷哪個經紀人優秀了。優秀的經紀人能幫你快速安全的買到一套房子,所以買二手房找一個優秀的經紀人很重要。

  3. 選擇小區

  首先看一下小區的環境,買房子我們是為了住的而且花那么多錢肯定要買一個住的舒服的小區,小區環境的好壞關系到我們居住的舒適度。小區最好是花園式小區綠化率高排列整齊規律看著就舒服,花園式小區的好處就是在樓上待時間長了可以下樓走一走散散步周末可以帶小孩在樓下玩一玩,有活動的空間不至于一直悶在家里。第二看一下小區的物業管理,小區管理嚴格進出刷卡居住安全也放心,小區物業管理的井井有條衛生打掃的干干凈凈居住環境比較舒適。第三看小區是不是人車分流,停車位是否充足,現在私家車比較普遍了有些小區的停車位比較緊張,買套房子小區沒停車位那車都沒地方停了。第四對于經常要出行的我們交通很重要,了解一下小區周圍有沒有公交車站或者附近有沒有地鐵站,開車出門是否方便。第五社區配套,了解一下買菜買生活必需品方不方便,周圍有沒有超市便利店餐館,還有了解一下周圍是否有大型商場或者超市,休息日閑來無事可以帶家人去購物逛逛商場。第六了解這個小區周圍是否有學校或者小區規劃的有沒有學校,住在小區以后孩子是否能在周圍的學校上學,有些小區周邊雖然有學校但是你買了房孩子不一定能讀,這個一定要了解清楚不然以后住在這個小區孩子還沒地方讀書。小區配套的學校一般都是私立學校,只要你在這個小區有房產就一定可以讀書,當然私立學校每年都是要交學費的但作為這個小區的業主會有優惠政策的。小區周圍的公立學校都有嚴格的學位劃分,了解清楚自己住的小區有沒有在這個學校有學位,有些小區別看旁邊就是學校但這個小區不一定有這個學校學位,這個要自己了解清楚。

  4. 選擇房子戶型

  選好小區了我們要選擇房子。看房先看格局,格局要方方正正,餐廳、廚房,衛生間和臥室的劃分是否合理,看房子的采光是否通透房子是否通風,再看看房子是否有過改動。重點關注一下房子的細節問題,看一下衛生間和廚房的管道附近是否漏水,看一下房頂和其他的地方是否漏水,如果有漏水都有明顯的痕跡的,比如說那塊掉皮、潮濕或者修補過,再看一下墻壁是否有裂痕,看清楚這些避免交房后發現問題還要花時間和金錢去維修。

  5. 了解產權及談價

  房子選好了我們就要了解一下房子的基本情況,產權人是幾個人,如果是多人是否都同意賣,房子在銀行有沒有按揭,有按揭大概有多少,欠銀行的錢業主自己能不能還清,不能還清該怎么解決,如果業主讓買家還最好是不要幫賣家還,這中間存在一定的風險,在業主確實沒錢還中介方可以保證買家資金安全的前提下可以考慮幫賣家還款。了解完房子基本情況后和業主談談價格,賣方報的價格基本上都可以少一點的,至于少多少就看買方的談價能力了,一套兩百萬的房子價格少個兩萬到五萬還是有可能的看自己怎么去爭取。

如何選擇二手房?白云二手房具體分析以及交什么稅費?
  二、在白云買二手別墅交什么稅費

  1、在白云買二手別墅買方在購買的時候需要繳納的稅費包括契稅、印花稅、和交易手續費,如果辦理二手房貸款業務,還要額外交評估費,一般為評估價的0.1%,抵押登記費200元,另有登記費80元,配圖費25元。契稅=合同成交價3%;印花稅=合同成交價0.05%。

  2、賣方需交稅費,印花稅=合同成交價0.05%。交易手續費=房屋面積2.5元/平方米。營業稅=合同成交價5.55%(各地方交易中心會有所調整,但總體相差不大),若房齡5年,營業稅=(合同成交價-上手價格)5.55%。土地增值稅:土地增值額稅率。

  3、土地增值額=合同成交價-扣除項目金額(其中扣除項目金額=上手價格+上手契稅+上手印花稅+交易手續費+營業稅),稅率:增值額未超過扣除項目金額50%,稅額=增值額30%。

  在白云買二手別墅稅點是多少

  1、這個主要看的是房子的產權性質是商業用途還是住宅的,如果是住宅的,大于140平,稅費:3%契稅、1%個稅(看原業主名下的購房套數是否唯一)、5.5%營業稅(滿5年差額的5.5%,未滿5年全額5.5%);商業用途:差額10%土地增值稅、3%契稅、5.5%營業稅。

  2、契稅,面積在144平方米以上的非普通住宅(含別墅),買方需要交3%的契稅。所得稅,房屋產權取得滿五年的免征,未超過五年的按房價1%或房屋原值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計算)。

  3、房屋交易手續費,需要按照較后的銷售價,按房價1.9%交納。

  4、印花稅,需要繳納房價款的萬分之五即可。

如何選擇二手房?白云二手房具體分析以及交什么稅費?
  三、白云新城二手房最貴賣到4萬/m2

  在天河旺地買二手兩房單位門檻并不算太高。

  現時白云新城核心區新盤四房租金可達7000元/月。

  利好不斷,老城區首次置業者在白云新城附近置業也有增加

  最近,白云新城利好不斷,除碧桂園和無限極兩大集團借商業地塊入主白云新城外,白云文化廣場地鐵上蓋的市民廣場規劃調整正式通過審批,廣東畫院和廣州城市規劃展覽中心兩大標志性建筑雛形已現,白云新城的宜居氛圍越來越濃。記者從各大中介公司了解到,盡管白云新城核心區一手樓價在4萬元/m2左右,但板塊內成熟二手房最貴單價甚至超過4萬元/m2,以在附近做生意的私營業主和附近政府機關工作的公務員為主。

  中原地產盈翠二分行高級營業經理胡毅中表示,在白云新城板塊內,包括白云國際會議中心附近,價格較高的二手房有云山雅苑,云山雅苑市場現時均價為3.3萬~3.5萬元/m2。而對比去年同期,白云大道板塊的二手單位最近的成交價格有上漲,上漲幅度最高達一成多。

  1、體育花園、東方明珠最貴

  中原地產大金鐘分行高級營業經理黃志敏告訴記者,在白云國際會議中心附近,目前最貴的二手房主要集中在體育花園及東方明珠兩個小區。樓齡約12~13年的體育花園,成交均價在4萬~5萬元/m2,而東方明珠均價約2.2萬~2.3萬元/m2。由于體育花園直通白云山水資源,景色宜人,因此價格也較高,且放盤量很少。而東方明珠同樣二手成交不算活躍,但樓盤靠近白云會議中心,因此價格也稍高于周邊二手電梯樓。

  合富置業萬達分行主管張勇表示,白云新城內二手房價格最高的是體育花園,近期頤和上院也錄得高單價的成交個案出現,三房成交單價約3.8萬元/m2。白云新城板塊吸引的二手房買家,多來自附近的居民,改善型換房客居多,主要是附近專業市場的老板或者在附近開公司的生意人,相對比較少有越秀、荔灣的換房客到白云新城購房。附近較好的小學有省一級的景泰小學,不過購買學位房的買家,也只是較多關注對口小學的情況,較少會留意幼兒園配套。

  鏈家滿堂紅數據顯示,白云新城二手房均價相對較高的樓盤主要有體育花園、云山雅苑、頤和上院及云山錦繡家園,由鏈家滿堂紅促成的交易中,近期單價最高的為云山雅苑95平方米三房單位,成交價為309萬元,成交均價為32472元/m2。鏈家滿堂紅隆康分店店長陳迪源介紹,目前白云新城一帶二手房市場成交活躍度良好,價格比去年同期上漲約5%左右。購房者中,家長認可度相對較高的小學為省一級小學景泰小學,而該小學周圍樓盤主要有體育花園、云山雅苑、隆康花園、金蘭花園、東明小區、頤和上院及云山錦繡家園等。

如何選擇二手房?白云二手房具體分析以及交什么稅費?

  2、景泰新村均價普漲兩三千

  中原地產黃志敏介紹,白云大道一帶的電梯樓,如景泰新村、景泰名苑等,均價約2萬~2.2萬元/m2,分行近3個月成交的樓盤基本上符合市場價,如一套景泰新村電梯兩房,面積76平方米,總價153萬元。與去年相比,該板塊二手成交較為活躍,均價同比也錄得不同程度上漲。如去年樓梯高層單位,均價約在1.2萬~1.3萬元/m2,而現時均價已漲至1.5萬元/m2。而電梯樓去年均價約1.8萬~2萬元/m2,現時均價已漲至2萬~2.2萬元/m2。

  (1)林和東板塊:

  中原地產天譽分行高級營業經理劉劍鋒告訴記者,在靠近廣州東站的林和東,紫荊花園和嘉尚國際帶華陽小學本校學位,是不錯的選擇。現時有一套紫荊花園電梯中層東北向約80平方米兩房放盤,總價約260萬元,首付約需78萬元,該類型單位租金為4500~5000元/月。劉劍鋒還推薦一套嘉尚國際公寓約82平方米兩房兩廳單位,總價為335萬元,首付也在100萬元左右。該單位為電梯高層,西北向,證過兩年,現時市場租金為5500元/月。

  (2)天河北板塊:

  天河北一帶電梯小兩房非常搶手,據鏈家滿堂紅分店店長黃偉國介紹,今年3月以來,大量的筍盤被消化,新增盤源供不應求,放盤價也節節升高,預算200萬元左右的買家買個單間會更合適,如中怡城市花園、僑林苑、鴻翔大廈等。如果要買電梯兩房,則大多只能靠馬路、外墻較舊的樓盤,如天龍花苑74平方米中層兩房總價180萬元,帶兩個陽臺,戶型方正實用,租金約3500~3800元/月。

  中原地產鴻翔分行高級營業經理朱玲推薦林女士一套潤華大廈約91平方米兩房單位,總價約310萬元,首付約93萬元,現時市場單價為3.5萬元/m2。該單位是東北向電梯高層,租金約4500元/月,帶龍口西小學學位。

  合富置業遠暉分行主管鐘地海表示,現時僑林苑有一套75平方米的電梯兩房,業主開價330萬元,這類型兩房帶家電月租可達5000元/月。此外,嘉怡苑也有一套81平方米的電梯兩房,業主開價300萬元,這類型兩房帶家電月租可達4200~4300元/月。

  (3)龍口西板塊:

  中原地產帝景苑分行營業經理藍柳林介紹,在龍口西板塊可選擇約55平方米的楓丹雅筑,樓齡約12年,現時一套電梯東北向高層兩房放售,總價188萬元。該單位裝修保養良好,視野開闊、安靜,且證過2年,稅費較低。現時,這類型單位市場租金約3800~4500元/月。

  鏈家滿堂紅分店店長黃偉國則推薦帶龍口西小學學位(學位沒被占用)的龍苑大廈79平方米中高層西南向兩房單位,證過五年且是唯一物業,裝修一般,總價僅為200萬元,租金約為4300~4800元/月。

  合富置業華標廣場分行主管譚瓊芳表示,現時伊頓18有一套74平方米的電梯兩房,業主開價約320萬元,這類型兩房帶家電月租可達5000~5300元/月。另外,金海花園也有一套74平方米的電梯兩房,業主開價約280萬元,這類型兩房帶家電月租可達4300元/月。

如何選擇二手房?白云二手房具體分析以及交什么稅費?

  3、新盤四房月租7000元 租客多為白領、專業市場人士

  合富置業萬達分行主管張勇表示,目前中海云麓公館160多平方米的“3+1”戶型,月租金約7000多元。白云新城核心區域較新盤四房帶家電租金約6000~7000元/月左右,租客以在白云綠地中心寫字樓白領居多,從事的行業比較廣泛,如銀行、金融等。

  中原地產黃志敏表示,白云新城板塊內成熟樓盤電梯盤70多平方米的兩房,租金達4000元/月左右;約90平方米的三房可租到5500~6000元/月;約120平方米的四房租金在8000元/月左右。租客群體主要是來自于在萬達廣場上班的白領一族以及在興發廣場的生意人,他們多傾向于租賃兩房及三房。

  黃志敏還透露,由于板塊內不少二手物業帶省一級小學廣園小學和景泰小學學位,且成交均價也較市中心區略低,周圍有多路公交經過,近期來自天河、越秀、荔灣“首置”客戶有所增加。

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