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兩個人合伙買房復雜嗎?合伙買房要避免什么?

發布時間:2019-03-15

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合伙買房是有風險的,但是有時候又必須要進行合伙買房,。大家在購房之前可能會覺得合伙買房是非常好的,但是其實合伙買房也存在一定的風險,各位準備合伙買房的購房者們,想要規避糾紛的話,一定要牢記這8點!


兩個人合伙買房復雜嗎?合伙買房要避免什么?

    一、合伙買房的八大注意事項

  1、弄清共同共有和按份共有的區別

  共有產權在進行產權登記時有兩種方式:一種為共同共有、一種為按份共有。不同的登記產生的法律后果不同,分割方式也不一樣。簡單地說,共同共有是不分份額大小的共有,分割時原則上是均分,同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割,除非雙方約定不按出資比例分割。所以,如雙方出資不同,就應當登記為按份共有,并且將各自所占份額寫清楚。

  2、簽訂書面協議

  光在產權登記上注明還不夠,還要簽訂一份書面的協議:寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什么方式分割、相關的稅費、租金收入、使用、物業管理費等如何承擔或分享等等,將責任權利約定明晰。萬一雙方產生糾紛,這份書面協議將成為解決糾紛的重要依據。

  3、合伙買房明確共有方式

  共有方式包括共同共有和按份共有,雖然說合伙買房的出資人姓名也都會登記在不動產權證書上,但是其中還是會表明共有方式。通常來說,合伙買房的話都是按份共有的形式,也就是說每一個人以出資所占比例來確認。

  以A和B兩個人合伙買房為例,如果是共同共有,日后房子出售,必須兩個人同意才可。如果是按份共有,A出資三分之二,日后房屋出售,A可以不經過B的同意。

  4、不能忽略“隱形共有權人”

  合伙買房中可能還會涉及到“隱形共有權人”,其主要就是指合伙人中如果有已婚的,那么其配偶也會對該房屋享有一定的權利。也就說,大家如果是想要貸款或者轉移房產的話,都是需要經過隱形共有人同意的。

  5、明確貸款權利和義務

  買房貸款,雙方既有權利也有義務,如果還款中途一方撤資或承擔不起,另一方就要承擔巨大的經濟壓力。另外,合伙貸款時,如果合伙人中有信用污點,貸款是不會被批準的。所以大家一定要事先明確貸款的權利和義務。

  6、只有一個“主貸款人”

  雖然是多人共同買房,但銀行通常都會讓相對更有還款能力的人作為“主貸款人”,而其他出資人就視為“共同貸款人”,在簽訂抵押合同的時候,全部出資人都是需要簽字來表示同意的。但“主貸款人”需要承擔其他共同貸款人不能按時還款的風險。同時,當主貸款人不能還款時,銀行也會向共同貸款人催收貸款。


兩個人合伙買房復雜嗎?合伙買房要避免什么?


  二、合伙買房要避免什么?

  1、合作意見不統一

  該房子如果日后用來出租,出租給誰,租金收多少,都是需要雙方都同意的。另一方如果不同意出租,又該如何是好?這些風險,都需要提前考慮清楚,建議合伙人之間較好能事先擬定一份協議。

  2、使用意見不一

  如果合伙購房的房子,日后共同來使用,怎么將其分開。一套房子,有位置、采光都好的,有差強人意的,大概都想把好的留給自己使用,同時雙方又擁有均等的分配權力,這時候就容易產生矛盾。

  合伙買房怎么避免風險?

  合伙買房時是容易出現問題,稍不留意就會讓合伙人感到利益受損,因此房屋權屬證書中要體現房屋共有人和共有份額,另外雙方可以申請頒發房屋共有權證。

  1、明確共有方式

  共有方式包括共同共有和按份共有,雖然說合伙買房的出資人姓名也都會登記在不動產權證書上,但是其中還是會表明共有方式。通常來說,合伙買房的話都是按份共有的形式,也就是說每一個人以出資所占比例來確認所有權。以A和B兩個人合伙買房為例,如果是共同共有,日后房子出售,必須兩個人同意才可。如果是按份共有,A出資三分之二,日后房屋出售,A可以不經過B的同意。

  2、協議中要寫明詳細的權責

  俗話說得好,親兄弟明算賬,即便多么親密的兩個人合伙買房都需要對雙方的權責明確清楚,然后按照協議中的權責要求去具體執行。產權為兩人所有,就可以購買。如果只有單方向銀行申請貸款,那么協議里還需要特意注明另一方須每月以轉賬(或現金支付等)方式向對方支付房貸月供。另外,協議中還要詳細記錄關于房屋方面的共同支出,如房貸還款額、物業管理費、各類清潔費等。

  3、明確貸款權利和義務

  買房貸款,雙方既有權利也有義務,如果還款中途一方撤資或承擔不起,另一方就要承擔巨大的經濟壓力。另外,合伙貸款時,如果合伙人中有信用污點,貸款是不會被批準的。所以大家一定要事先明確貸款的權利和義務。

  4、只有一個“主貸款人”

  雖然是多人共同買房,但銀行通常都會讓相對更有還款能力的人作為“主貸款人”,而其他出資人就視為“共同貸款人”,在簽訂抵押合同的時候,全部出資人都是需要簽字來表示同意的。但“主貸款人”需要承擔其他共同貸款人不能按時還款的風險。同時,當主貸款人不能還款時,銀行也會向共同貸款人催收貸款。


兩個人合伙買房復雜嗎?合伙買房要避免什么?


  三、與一般個人或者家庭購房不同,合伙買房要注意很多法律問題,尤其是以下幾個問題,更是不能掉以輕心。

  1:共有方式

  共有方式包括共同共有和按份共有,雖然合伙買房的出資人姓名都可以登記在房產證上,但還是要在房產證上標明共有方式。因為兩種方式決定著購買人日后對房屋的分割和處理方式不同。

  簡單地說,共同共有是不分份額大小的共有,分割時原則上是均分,同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割,除非雙方約定不按出資比例分割。

  以A和B兩個人合伙買房為例,如果是共同共有,日后房子出售,必須兩個人同意才可。如果是按份共有,A出資三分之二,日后房屋出售,A可以不經過B的同意。

  建議:

  如雙方出資不同,就應當登記為按份共有,并且將各自所占份額寫清楚。

  2:“隱形共有權人”

  合伙買房中涉及到的“隱形共有權人”是指合伙人中如果有已婚的,其配偶也會對該房屋享有一定的權利。涉及到貸款的一些環節時,銀行為了規避風險,也會要求“隱形共有權人”到場簽字。

  建議:

  合伙買房雙方一定要相互了解,包括個人及家庭,保證沒有被漏掉的隱形共有權人。

  3:“主貸款人”

  雖然是多人共同買房,但銀行只會讓相對更有還款能力的人作為“主貸款人”,其他出資人為“共同貸款人”,抵押合同上的出資人均需簽字表示同意。但“主貸款人”需要承擔其他共同貸款人不能按時還款的風險。同時,當主貸款人不能還款時,銀行也會向共同貸款人催收貸款。

  實務中,對以一方名義向銀行借款并按月償還的性質如何認定,法院有不同的理解。有的法院認為一方向銀行的借款也屬于該方出資,是通過融資方式的出資;有的法院則認為,只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。

  建議:

  如果以一方名義向銀行借款,并獨自歸還,應當在書面協議中寫清銀行借款是否算一方出資,以及將來的分割方式。

  如果以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還,就需有更詳細的約定,約定款項的進出賬戶,每月還款也要通過銀行轉賬。

  這么做可以盡量規避,一方將現金交給借款的一方來還貸,而沒有出入賬記錄,以致產生糾紛后難以自證的風險。

  4:書面協議

  光在產權登記上注明還不夠,最好還能簽訂一份書面的協議,書面協議的作用,就是要考慮好風險,以及風險出現之后的處理方式。

  建議:

  寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什么方式分割,相關的稅費、租金收益、使用、物業管理費等如何承擔或分享等,將責權利約定明晰。萬一雙方產生糾紛,這份書面協議將成為解決糾紛的重要依據。
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